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京津冀五年内不再新增建设用地与廊坊的地价议政

| 招商动态 |2016-05-06

5月3日,记者从国土资源部获悉,国土部与国家发改委已联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015~2020年)》。该《规划》中指出,将通过建设用地的“减量瘦身”,倒逼城市功能提升,不再安排新增建设用地。

保障交通一体化发展用地需求

《规划》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区,明确了各区土地利用原则和利用导向,鼓励将存量建设用地转化为生态用地,而存量挖潜区不宜再进行高强度大规模建设,区域建设用地以存量建设用地结构和布局调整为主。增量控制区不宜进行大规模开发建设,重点保障基础设施和公共服务用地,控制区域新增建设用地。

此外,将从轨道交通、公路网、机场、交通综合枢纽、港口体系等几方面,保障交通一体化发展用地需求。

专家称可抑制土地财政及房产过剩

北京市房地产协会秘书长陈志认为,《规划》内容的制定,是对京津冀地区特别是环京地区目前的监管不到位以及疯狂投资的纠偏,“原则上新增建设用地严控,鼓励存量转化、存量挖潜,不宜再进行高强度大规模建设,其实就是在纠正北京周边通过土地供给来推动房地产发展的思路。”他认为,存量建设用地在结构上应该保障重点基础设施和公共服务,以引导人口产业合理集聚作为当前的首要任务。

“北京周边无序的过度投资炒作和投资,在一定程度上,确实是因为地方政府的合理目标设定及监管不到位,才导致北京周边的地价、房价无序上涨。”陈志举例,比如以河北为主的环京区位,曾主张的“环首都经济圈”、“环首都绿色生态”等等,推出的建设用地的核心目的并不是具体产业的落地,而是用于住房,“就是通过土地供给和出让,来缓解财政压力,增加财政收入,虽然也有基础设施的内容在,但都是不明确的、泛化的。”陈志说,《规划》的内容制定,目的是从土地供给上抑制土地财政,减少地方对房地产的财政依赖。

住宅供应减少将加剧供求紧张关系

可以预料,京津冀一体化之下,廊坊等环京城市的人口增长趋势,中短期不可更改。人口的增长,意味着住宅需求量的增长。在供应端压缩与需求端增长的矛盾之下,未来,环京楼市的供应矛盾将加剧,比如燕郊后续已几无新房供应。在此情况下,排除短期的盘整外,中长期看,房价的增长曲线必是“涨”字当道。

廊坊地价,邀您共商

随着社会经济的跨越式发展,我市土地利用格局和地价水平已经发生巨大变化。为适应本市发展的阶段性需求,准确反映城市地价空间分布规律,新一轮基准地价体系更新工作现已全面启动。为做好此次基准地价更新工作,制定更加符合我市实际的基准地价体系,即日起开通意见征询通道,敬请社会各界、广大市民朋友积极发表您的宝贵意见和建议,市基准地价更新工作小组将对所收到的内容认真研究和采纳。

相关意见或建议请:

①关注“博林评估”微信公众号(微信号:bjblland或者点击上方蓝色的博林评估进行关注),直接回复并注明联系方式;

②发电子邮件至lfjzdj@163.com;

③拨打地价更新热线0316-2220333,我们将对您的真知灼见予以奖励,征集截止时间为2016年5月31日。

一、基准地价更新简介

城镇基准地价一般是2—3年更新一次,我市上轮基准地价更新基准日是2011年1月1日。伴随着京津冀协同发展战略下廊坊北、中、南三大协同发展功能区的逐步构建,北京新机场建设加速推进,临空经济区、万庄新城与空港新区三大规划重磅叠加对廊坊西部“腾飞”的合力助推,作为全市推进高端产业发展主阵地的现代园区体系建设的日趋完善,园区经济的日益蓬勃以及全市现代产业格局的全面构筑,原基准地价成果已不能满足现实需要,廊坊市政府决定启动新一轮基准地价更新工作,由市国土资源局负责牵头组织实施。承担本次地价更新工作的技术合作单位北京博林不动产评估有限公司是全国A级资信,河北省五星级机构。

二、经验与创新

此次基准地价体系更新工作将依据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》等技术规定,在延续已有的成熟技术理念基础上,引入新的视角,对本市基准地价体系进行丰富,以期其更加符合现实需要。

(一)成熟经验

“动感地价”理念:城市具有生命,地价如同血压,城市的可持续、健康发展离不开科学、系统的地价管理体系,“动感地价”即将地价标准变被动为主动,变静态为动态,通过对多种信息的及时整合,以城市地价为切入点,诊断城市发展状态。

现代技术手段:通过收集出租车GPS数据测算交通利用率,以指导城市交通布局,优化土地利用结构;通过手机信号表示人口密度、居住地与工作地偏离度,从而指导土地收储和供地方向,为项目选址规划提供参考依据。通过采用现代技术手段,赋予地价“活的”元素,使其能客观、真实反映城市中人流、物流、信息流、资源流等多种要素的运行规律,代表土地承载力水平。

多方成果应用:标准宗地、区片、级别多层次的空间土地级别体系,为准确监测地价变化、地价体系快速更新奠定基础,为制定拆迁补偿价格、土地纯收益标准,辅助城市改造决策,以及指导闲置地处置、土地供求等提供科学依据;综合化、智能化、人性化、便捷化的地价体系公共服务信息系统,把地籍信息、土地级别、基准地价、地价监测和其他影响因素有机结合,为土地利用管理提供先进、科学的技术平台。

(二)创新视角

创新型产业发展带来的新地类定价:传统的基准地价是按照商业、居住、工业等用途分别确定,但随着创新型产业的发展,一些文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等具有显著创新、创意特征,从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业用地定价则陷入“两难”——既不能单纯依据工业地价确定,又无法按商、住地价判定。因此,本轮基准地价体系更新中我们将尝试对地类进行细化、定价,深化并丰富本市基准地价体系,以保证基准地价对土地市场和土地资源管理的指导作用。

产业转型升级背景下工业用地定价:在京津冀一体化背景下,廊坊的招商引资已度过“装进篮子便是菜”的初期阶段,随着招商向高新技术产业等高附加值企业的倾斜,如何科学确定工业地价,在保障招商引资工作顺利开展的同时,政府又能获得合理的土地收益,成为此轮基准地价更新工作的一方重点。此外,2016年廊坊市《政府工作报告》中实行土地数量与强度双控,大力盘活闲置用地以及全力推进转型发展,着力提升产业层次水平的相关表述,也为本次基准地价更新工作提出了新的要求,即通过工业用地科学定价倒逼产业转型升级,促进各级开发(园)区土地节约集约利用。

房地产调控新形势下地价体系制定:受北京新机场交通配套全面开建以及京冿冀协同发展、通州副中心等规划的影响,廊坊人口、资源、财富持续集聚,楼市快速“回暖”,尤其是环北京楼市交易价格持续攀升,再加之贷款利率降低和首套房贷款比例下调等利好政策的刺激,廊坊市房地产市场“恐慌式”需求愈演愈烈;并且,由于需求的持续增长,环北京地区房地产“遍地开花”,城市规划已突破原有城镇,新城建设打破了传统地价变化规律。一系列新情况使此轮基准地价更新面临更多挑战,我们必须加大对一些热点地区房地产市场的调研力度,通过网络征询意见、组织专家研讨等形式,探索新形势下地价形成机制和变化规律,力求使本轮基准地价制订更加科学、合理。

京津冀5年内真的不再新增建设用地?规划细则证明这是断章取义,仅北京和天津的部分区域原则上不安排新增建设用地;那么廊坊未来是否还会新增建设用地?根据规划,应会适量供应,但极有可能供应量会有所减少,而如若需求增加,土地供应量的减少会倒逼廊坊房价上涨。

【辟谣】仅北京、天津部分区域不安排新增建设用地

近日,国土资源部、国家发展改革委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015~2020年)》。这份土地利用规划是国家京津冀协同发展战略的重要组成部分,《规划》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区。

明确规划期内(2015年到2020年,5年内),1、减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升,原则上不安排新增建设用地,鼓励将存量建设用地转化为生态用地;2、存量挖潜区不宜再进行高强度大规模建设,区域建设用地总量基本保持稳定,以存量建设用地结构和布局调整为主;3、增量控制区不宜进行大规模开发建设,重点保障基础设施和公共服务用地,控制区域新增建设用地;4、适度发展区是承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域,应引导人口产业合理集聚,适度增加区域新增建设用地规模。

其中,对于减量优化区,明确规划期内原则上“不新增建设用地”等限制建设用地增长的规定引发关注,甚至有人将其解读为“京津冀未来五年不卖地”。其实这是断章取义,解读过度,《规划》明明划定了4个区域,某些媒体却无视规划细则,为吸引眼球,只取“减量优化区”相关规定这一部分过度解读,选择性忽视其他三个部分的内容。而“减量优化区”也只是北京和天津的部分区域,并非整个京津冀,下文详解。

备注:这条新闻的传播度太广,误导了不少网友,小编昨天也被误了下,然后再一细看发现不对,所以决定把真相开扒给网友们看,也以示昨天官微参与传播的歉意。新闻有盲点,相信需谨慎。

【分布】哪些区域可增建设用地?

那么,这些区域都分布在哪儿呢?一张图可以告诉你真相,按图索骥即可了解京津冀不同城市5年内是否还会供应土地。

上图是《国土资源“十三五”规划纲要》发布时所公布的“京津冀国土空间开发导向示意图”,图中显示,减量优化区大致分布在北京和天津主城区部分,这些区域原则上不安排新增用地。所以大言以蔽之说“京津冀5年内不再新增建设用地”太片面,显然也是有误的。有例子佐证,今天,也就是5月5日,据北京市国土局公开资料显示,北京集中出让3块地,其中两宗为位于昌平区南邵镇的住宅混合公建用地,另一宗是位于大兴区黄村镇的商业金融用地。这直接说明北京非主城区区域仍在供地。

而国家发改委官网更是早于2016年4月26日披露,我国将增加一线和部分热点二线城市的住宅建设用地供应。发改委等24个部委联合印发的《关于促进消费带动转型升级的行动方案》(以下简称“《行动方案》”)透露上述消息。所以综合《规划》和《行动方案》可知,北京和天津非减量优化区还将会继续增加住宅建设用地供应,以“稳定住房消费预期”。

而业内分析认为,即使一线城市减少土地供应对楼市的影响也不大,因为北京等一线城市已经进入存量房时代,土地供应已不是影响房价的最主要因素。这看现在一线城市的成交结构便可窥一斑,比如北京今年一季度成交的二手房达七万套,但新房占其中商品房住宅只有几千套。事实上一线城市已经过了只看土地供给,就是说看增量房的时候,更多的要看存量房市场了。

另一个十分值得注意的是适度发展区,如果说减量优化区的重点在于“减”,那么适度发展区则是“增”,从文件来看,下一步,新增建设用地规模应该主要集中在适度发展区,主要分布在天津东南部和河北的保定、沧州、衡水等地。

【廊坊】控制建设用地 房价或涨

而廊坊购房者最关注的当然是廊坊隶属哪个区域?根据示意图可看出,廊坊市区、固安、永清等区域属于增量控制区,规划规定增量控制区不宜进行大规模开发建设,重点保障基础设施和公共服务用地,控制区域新增建设用地。侧重点在于“控”,这与廊坊近期限购政策的主基调一脉相承,也应合中央“京津冀周边不能炒作房地产”的定调。主要目的应是打造适合居住和就业的“双宜”微中心,防止地产过度开发。

这在《关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》中有所体现。该通知的精神主要有这三点,第一,环京周边城市,打造规模适度、职住合一、生态优美、宜居宜业的首都卫星城,不建“睡城”和“围城”,以协助北京分散人口,减轻北京人口压力。第二,为宜居宜业,因此一方面,将强化房地产的规划审批,把控建筑高度和容积率,县城居住用地容积率不超过2.0,避免过度、密度开发建设。另一方面,把发展房地产业与做强实体经济相结合,增加产业地产、商业地产、文化旅游地产的开发力度。第三,强化土地供应管控,防止各种名义的乱圈地。

而从另一角度看,“控”的同时应也会根据实际情况,适当的增加用地,只是规划期内不会再无序的、大量的供应土地。总体来说,土地供应量应会有所减少。土地是面粉,房子是面包,面粉的减少,能够做出的面包会相应减少,也就是房子的供应量会有所减少,而需求端若保持现状或增多,供小于求的话廊坊房价上涨的可能性就比较大了。

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北京市昌平区南邵镇,位于昌平区卫星城以东四公里,方位一百一十九度,是离北京城区最近的乡镇之一。南邵镇地理优越,其东部与崔村镇相接,南部与沙河镇、百善镇两镇交界,西部与昌平镇近邻,北部与十三陵镇接壤,因驻地在南邵村,故名南邵镇。... 更多

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